В Ростове-на-Дону в соответствии с планом развития города до 2035 года преступили к межеванию левобережной зоны. В скором времени здесь появятся жилые дома и бизнес центры. Однако ученые выступают против. По их мнению, застройка левого берега Дона опасна, так как находится в зоне затопления. Корреспондент ФАН попытался разобраться в этой ситуации и выявить все «pro» и «contra».
После того, как глава администрации Ростова-на-Дону Алексей Логвиненко защитил проект по развитию города в школе управления «Сколково», в донской столице сразу заговорили о реализации задуманного.
Долгие споры
Первым делом решили освоить земли в 41 га на левом берегу Дона в районе стадиона «Ростов-Арена». Эти гектары не давали спокойно спать градостроителям и в советское время, однако наличие болот и малая изученность почвы их еще как-то останавливала. Теперь, как выяснилось, проблемы нет. Ведь основная часть ростовчан на сайте «Активный ростовчанин» высказалась за развитие города в этом направлении.
Споры об освоении этой зоны в городе разразились не шуточные. Начиная от геодезистов и экологов и заканчивая представителями строительных организаций. Еще в апреле текущего года начальник отдела юридических экспертиз аппарата городской думы Павел Семиноженко высказывал опасения о потере в левобережье зеленых насаждений из-за строительства. По его словам, начало освоения даже 25 га приведет к уменьшению количества зеленых насаждений.
Принять участие в застройке вызвались изначально два инвестора — СК «Новый Ростов» и ГК «ЮгСтройИнвест». Но в середине мая вопрос выбора инвесторов был решен подписью градоначальника. Разрешение на подготовку технической документации по межеванию и планировке левого берега Дона получила компания «ЮгстройИнвест». 25 га этой земли уже были переведены в зону общественной жилой застройки. Куда подевался второй инвестор — неизвестно. Однако в городском правительстве пояснили, что компания «ЮгСтройИнвест» предоставила обоснование для проекта жилой застройки.
«Инвестор, конечно, определится посредством аукциона. Однако не исключено, что реализация проекта целиком пройдет согласно региональному закону о масштабных инвестиционных проектах, что позволяет предоставить инвестору землю без торгов», — отметил на одном из заседаний председатель комиссии городской думы по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию Дмитрий Олейников.
По мнению главы города Алексея Логвиненко, центром застройки должен стать стадион «Ростов-Арена». Именно исходя из его облика будет создаваться принципиально новая городская среда — с жилыми зонами, социально-культурными объектами и всей необходимой инфраструктурой.
В середине мая, взяв в расчет заявление застройщика, городской департамент архитектуры и градостроительства выступил с предложением включить в границы зоны застройки три участка, которые относятся к территориям общего пользования и объектам инженерной инфраструктуры. Четвертому участку предложили поменять статус с общего пользования на земли рекреационного назначения четвертого типа.
На левом берегу Дона к 2035 году должны появиться новые ЖК, детские сады, школы, торгово-развлекательные центры, общественно-деловые здания и много чего еще.
Среди чиновников зашел разговор и о том, чтобы перенести центр города в левобережную зону. Ведь еще когда строили стадион «Ростов-Арена» к чемпионату мира по футболу 2018 года, губернатор области Василий Голубев возлагал на эту территорию большие надежды.
Новый центр города
Согласно новой стратегии развития города, в ближайшие годы на левом берегу развернется активное освоение новых территорий. К уже существующим спортивным объектам левого берега, среди которых Ростов-Арена и гребной канал, добавится ледовый дворец и аквапарк, а донские берега соединит канатная дорога, которая, по мнению городских чиновников, станет прекрасной альтернативой городскому транспорту в этом направлении.
Градостроители уверены, что в связи с развитием Ростова и застройкой в северном и западном направлениях городские транспортные развязки не выдерживают нагрузок. Поэтому застройка левого берега, по их мнению, открывает перед городом абсолютно новый потенциал — как экономический, так и рекреационный.
В официальном пресс-релизе будущего застройщика сказано, что донские риэлторы уже заговорили о высоком спросе на жилье в новом районе. Чтобы понять, соответствует ли это действительности, ФАН обратился в агентства недвижимости, которые уже более 20 лет присутствуют на ростовском рынке.
Генеральный директор ООО «Компания по управлению недвижимостью Титул» Евгений Сосницкий пояснил, что это тот же центр города, но на другом берегу Дона.
«Как говорил один из самых успешных риэлторов современности Дональд Трамп, спрос и стоимость определяется местоположением. А это местоположение действительно хорошее. Если там будет построено высококлассное жилье с новой развитой инфраструктурой, с широкими проездами и парковками, все это будет стоить достаточно дорого. Ворошиловский мост справляется со всеми видами нагрузки.
Единственная проблема, которую мы наблюдаем всегда, — это то, что даже отремонтированная дорога в сторону Аксая осталась двухполосной. Можно предположить, что с выездами в эту сторону возникнут проблемы.
С другой стороны, там есть прекрасные развязки в сторону Батайска. Я не думаю, что при грамотной планировке внутридомовых квартальных проездов и парковок будет сложнее, чем в историческом центре.
Другой момент — это сама застройка левого берега. Мне кажется, это место исторически должно быть зоной отдыха, так уж мы ростовчане привыкли. Легкими города, парковой зоной. И даже несмотря на подтопления, о которых говорят, я уверен, что современный уровень строительной индустрии позволит эти проблемы устранить. Тем не менее исторически сложилось так, что эта зона всегда была подтопляема. И я помню, когда мы ездили в хутор Казачий, Дон разливался так, что вода заливала колеса автомобиля на дороге», — отмечает Евгений Сосницкий.
У генерального директора агентства недвижимости «Лендлорд» Александра Гиденко немного иной взгляд. Он уверен, что транспортная доступность левого берега, особенно в час пик и в настоящее время, оставляет желать лучшего, а с появлением высотных жилых домов ситуация станет хуже. По его мнению, люди могут оказаться в некой резервации, поэтому залог успеха в планировке территории до начала строительства.
Председатель правления Союза архитекторов России Алексей Полянский утверждает, что левобережная зона со временем превратится в прекрасный парк, которого в Ростове не было.
«Мы увидим единение природы и города в одном районе. Это станет точкой роста Ростова», — считает архитектор.
Эксперты уверены, что развитие донского левобережья создаст градоформирующую застройку с абсолютно новой городской средой, где доминантой станет стадион «Ростов-Арена».
Они уверяют, что строительство в этом месте абсолютно безопасно. По их словам, на основании исследований почвы в 2016 году в генеральный план были внесены изменения, которые дали зеленый свет для строительства на левом берегу Дона. Главное, говорят они, — использовать технологию намывных подушек, чтобы защитить постройки от любых негативных явлений.
Другой взгляд
При всех амбициях и позитивном настрое на развитие левого берега Дона, о котором говорят городские чиновники, все-таки существует некий камень преткновения. Заключается он в экспертном мнении заведующего кафедрой градостроительства ААИ ЮФУ Александра Бояринова.
Профессор уверен, что земли, отведенные под действующий генеральный план застройки левого берега, получивший на публичных слушаниях поддержку горожан и утвержденный городской думой, — территория рекреационно-спортивного назначения, предусматривающая только временное пребывание населения.
«Во-первых, это пойменная территория, которая время от времени подвергается 1% паводковому затоплению до 4,5-5 м. И многие ростовчане еще помнят бескрайнее море воды от Ростова до Батайска и Азовского моря.
Во-вторых, эта территория затапливается в случае аварийного сброса вод или прорыва плотины (при ЧС) Цимлянского водохранилища. При этом расчеты, выполненные московской специализированной организацией «Аквариус», показывают, что приходящая на эту территорию разрушительная волна достигает 7-9 м — в зависимости от рельефных препятствий. И это еще не все.
Есть еще и третья причина, по которой не стоит вести жилищное строительство на данной территории, так как она имеет сложный до сих пор недостаточно изученный гидрологический режим, в котором, как в пористом шоколаде, тесно связаны подземные потоки вод и линзы открытых водоемов с Доном. Это хорошо видно, когда в периоды сильных ветров, так называемых «верховок» и «низовок», уровни воды в Дону, гребном канале и озерах выравниваются в короткое время. После катастрофических событий в Крымске (Краснодарский край) вышло постановление президента о запрете строительства жилья в зонах, подверженных подтоплениям. И в случае острой необходимости предварительно нужно провести все инженерно-технические мероприятия, исключающие негативные последствия такого строительства», — говорит Александр Бояринов.
Ученый уверен, что для застройки левобережья необходимо поднять уровень всей территории на 5-6 м, а для этого потребуются миллионы кубометров песка, отвечающего определенным требованиям. После необходимо будет создать еще и почвенный покров для растительности.
С точки зрения науки, такие объемы песка, как показывает строительство насыпей для автомобильного и железнодорожного транспорта, способны перенаправить подземные водотоки, что уже привело к подтоплению территории и подвалов в домах Батайска. Поэтому в генплане города на этом участке рекреационно-спортивной зоны с максимальным сохранением озеленения планировалось размещение плоскостных объектов специализированного спортивного центра — например, водных видов спорта и одной-двух гостиниц малой вместимости для размещения спортивных команд, прибывающих для участия в различных соревнованиях.
Александр Бояринов уверен, что это не первый случай, когда градостроители пытаются использовать левобережную зону.
«У нас прижилась какая-то порочная практика строить вопреки генплану и менять ПЗЗ. Я считаю, реализация заявленного на левом берегу (подверженному стихийным чрезвычайным ситуациям) проекта жилищного строительства с объектами социальной инфраструктуры противоречит генплану и не может быть поддержана. Это ошибка с возможными тяжелыми последствиями. Необходима твердая работа с инвесторами по реализации действующего генплана, твердая градостроительная дисциплина по сохранению природных открытых зеленых пространств», — подчеркивает Александр Бояринов.
Чего нам ждать?
Проект застройки левого берега и развитие общегородской инфраструктуры прописан до 2035 года. Застройщик уже начал межевание, однако когда он приступит к строительству — пока неизвестно. Ясно одно — оборот средств, который будет направлен на реализацию проектов, будет исчисляться десятками, а может и сотнями миллиардов рублей. Тем не менее заявить однозначно о том, что ждет этот проект, да и Ростов в частности, в нынешней экономической ситуации просто невозможно. Как и невозможно сказать о дальнейшем развитии этого проекта при смене мэра города или губернатора. Как говорится — время покажет.
Свежие комментарии